전세 재계약 5% 증액, 확정일자 다시 받아야 하나
보증금을 올려 재계약하면 기존 확정일자만으로는 올린 만큼이 보호되지 않습니다. 증액분의 순위를 어떻게 지키는지 순서대로 짚었습니다.
아래 목차로 핵심 내용을 바로 확인하세요
만기가 다가와 임대인이 보증금을 조금 올려 달라고 하면, 대부분 금액 협상에만 신경을 씁니다. 그런데 실제로 돈이 걸리는 지점은 다른 데 있습니다. 올린 금액이 경매 배당에서 몇 번째로 불리느냐입니다. 재계약 방식과 증액분 확정일자를 2026년 기준으로 짚었습니다.
1. 전세 재계약과 갱신은 무엇이 다른가
전세 재계약은 기존 임차인이 같은 집에 계속 살기 위해 임대차 관계를 이어 가는 것을 통틀어 부르는 말이며, 법에서 정한 하나의 제도 이름이 아닙니다. 실무에서 재계약이라 부르는 상황은 크게 세 갈래로 갈리고, 어느 쪽이냐에 따라 인상 폭 제한과 계약서 작성 여부가 달라집니다.
주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 계약조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 같은 법 제6조의3 제1항은 임차인이 같은 기간에 갱신을 요구할 수 있도록 정하고 있습니다.
만기 두 달을 남기면 늦은 건가요?
갱신 요구는 만기 2개월 전까지 해야 합니다. 법이 정한 창은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 10월 말이 만기라면 8월 말에는 이미 협의를 시작해야 하는 구간에 들어와 있습니다. 이 창을 넘기면 계약갱신청구권을 행사할 시점을 놓친 것이 됩니다.
2. 재계약 방식 3가지, 어느 쪽을 택해야 하나
세 가지 방식은 인상 폭 상한과 계약서 작성 여부에서 갈립니다. 내 상황이 어디에 해당하는지 먼저 확인하고 협의에 들어가는 편이 유리합니다.
| 방식 | 성립 조건 | 인상 폭 | 새 계약서 |
|---|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 아무 통지도 하지 않음 | 인상 없음, 같은 조건 유지 | 작성하지 않음 |
| 계약갱신요구권 | 임차인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구 | 법 제7조 범위, 20분의 1 이내 | 증액 시 증액분 계약서 필요 |
| 합의 재계약 | 양측이 새 조건에 합의 | 합의로 정함 | 작성하는 것이 일반적 |
표에서 보듯 아무도 통지하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우에는 조건이 그대로 이어지므로 보증금이 오르지 않고 새 계약서도 쓰지 않습니다. 반면 갱신요구권을 행사하면서 임대인이 증액을 요구하거나, 양측이 합의해 새로 계약을 맺으면 돈이 움직이고 서류가 생깁니다. 이때부터 확정일자 문제가 시작됩니다.
법 제7조 제2항은 증액청구를 약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1을 초과해서 할 수 없도록 정하고 있습니다. 같은 조 제1항 후단은 임대차계약 또는 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없다고 덧붙입니다. 상한 계산과 갱신 거절 사유는 계약갱신청구권 정리에서 따로 다뤘습니다.
3. 보증금을 올렸다면 확정일자를 다시 받아야 하나
증액분 확정일자는 올린 보증금에 우선변제권을 새로 붙이는 절차이며, 처음 받은 확정일자와 별개로 존재합니다. 결론부터 말하면 다시 받아야 합니다. 다만 받는 방식이 중요합니다.
- 최초 보증금
- 처음 받은 확정일자 순위 유지
- 증액분
- 증액 부분 계약서에 받은 확정일자 순위
- 사이에 낀 근저당
- 증액분보다 앞서게 됨
두 금액이 서로 다른 날짜로 배당 순위를 받습니다.
보증금 2억 4천만 원에 살던 임차인이 재계약에서 1200만 원을 올려 2억 5200만 원이 되었다고 해 보겠습니다. 최초 확정일자는 2억 4천만 원까지 지켜 주고, 올린 1200만 원은 증액 부분 계약서에 확정일자를 받은 날부터 순위를 얻습니다. 만약 최초 계약과 재계약 사이에 임대인이 근저당을 새로 설정했다면, 그 근저당이 1200만 원보다 앞섭니다. 순위가 어떻게 매겨지는지는 대항력과 우선변제권에서 자세히 다뤘습니다.
기존 계약서는 버려도 되나요?
버리면 안 됩니다. 최초 순위를 입증할 서류입니다. 확정일자는 그 계약서에 찍힌 날짜로 순위를 정합니다. 기존 계약서를 없애고 늘어난 금액이 적힌 새 계약서 한 장만 남기면, 최초 확정일자가 지켜 주던 순위를 서류로 보여 줄 근거가 사라집니다. 기존 계약서는 그대로 보관하고 증액 부분만 별도 계약서로 처리하는 것이 안전합니다.
4. 증액분 확정일자 받는 순서
순서를 지키지 않으면 등기부에 새로 올라온 권리를 놓친 채로 돈을 먼저 건네게 됩니다. 등기부 확인이 증액 합의보다 앞서야 하는 이유입니다.
전세 재계약 증액분 확정일자 받는 절차
보증금을 올려 재계약할 때 증액된 부분의 우선변제권을 확보하는 순서
등기부 먼저 확인
증액에 합의하기 전에 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 최초 계약 이후 근저당이나 가압류가 새로 설정되었는지 확인합니다.
증액 부분 계약서 작성
기존 계약서는 그대로 두고, 늘어난 금액에 대한 별도 임대차계약서를 작성합니다. 기존 계약의 연장이라는 점과 증액 금액을 명확히 적습니다.
증액분 확정일자 받기
증액 부분 계약서를 들고 주민센터나 등기소 등 확정일자 부여기관에 방문해 확정일자를 받습니다.
전입 상태 유지 확인
대항요건인 주택 인도와 주민등록이 끊기지 않았는지 확인합니다. 재계약 중 전출입을 하면 순위가 흔들릴 수 있습니다.
서류 함께 보관
기존 계약서와 증액 부분 계약서를 함께 보관합니다. 배당 단계에서 두 장이 각각 다른 순위의 근거가 됩니다.
확정일자는 읍면사무소와 동 주민센터, 시군구 출장소, 지방법원 및 지원, 등기소, 공증인에게서 받을 수 있고 수수료는 600원입니다. 계약증서가 4장을 초과하면 초과하는 4장마다 100원씩 더 냅니다. 처음 확정일자를 받을 때의 기본 절차는 전입신고와 확정일자에서 정리했습니다. 등기부를 여는 방법은 대법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있고, 갑구와 을구를 읽는 법은 등기부등본 보는 법을 참고하세요.
5. 재계약 전 확인할 체크리스트와 함정
증액 재계약에서 손해가 나는 지점은 대부분 서류 순서와 시점입니다. 아래를 만기 두세 달 전에 순서대로 점검하세요.
- 만기일과 갱신 통지 창, 즉 6개월 전부터 2개월 전까지를 달력에 표시했는가
- 증액 합의 전에 등기사항증명서를 새로 떼어 근저당 변동을 확인했는가
- 인상 요구가 법 제7조의 20분의 1 범위 안에 있는가
- 기존 계약서를 폐기하지 않고 보관하기로 했는가
- 증액 부분에 대한 별도 계약서를 작성하고 확정일자를 받았는가
- 재계약 과정에서 전출입 없이 주민등록을 유지했는가
- 반환보증에 가입되어 있다면 보증금 변경을 보증기관에 알려야 하는지 확인했는가
전세가율이 높아진 상태라면 증액 자체가 위험 신호일 수 있습니다. 시세 대비 보증금 비중은 전세사기 예방 체크리스트의 기준으로 함께 점검하고, 계약서에 넣을 문구는 임대차 특약에서 골라 쓰는 편이 좋습니다.
6. 자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 보증금을 올렸다면 다시 받아야 합니다. 증액된 부분을 위한 별도 임대차계약서를 작성하고 그 계약서에 확정일자를 받아야 증액분에 우선변제권이 생깁니다. 금액 변동이 없거나 줄었다면 기존 확정일자로 순위가 유지됩니다.
- 권하지 않습니다. 최초 확정일자가 지켜 주던 순위를 입증할 서류가 사라집니다. 기존 계약서는 보관하고 증액분만 별도 계약서로 처리하는 것이 안전합니다.
- 주택임대차보호법 제7조 제2항은 약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1을 초과하는 증액청구를 금지합니다. 지방자치단체가 조례로 더 낮게 정할 수도 있습니다.
- 등기사항증명서입니다. 최초 계약 이후 근저당이나 가압류가 새로 설정되었다면 증액분이 그보다 후순위가 되므로, 합의 전에 대법원 인터넷등기소에서 확인해야 합니다.
- 중개 행위가 없었다면 내지 않습니다. 중개보수는 공인중개사의 중개에 대한 대가라서 당사자끼리 직접 갱신하면 발생하지 않습니다. 중개사를 통해 진행했다면 보수가 발생합니다.
- 그대로 유지됩니다. 묵시적 갱신은 종전과 같은 조건으로 이어지므로 보증금 변동이 없고, 새로 받을 확정일자도 없습니다.
Q. 전세 재계약 시 확정일자를 다시 받아야 하나요?▾
Q. 기존 계약서를 버리고 새 계약서 한 장만 쓰면 안 되나요?▾
Q. 재계약 때 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?▾
Q. 증액 전에 꼭 확인해야 할 서류는 무엇인가요?▾
Q. 전세 재계약에도 복비를 내야 하나요?▾
Q. 묵시적 갱신이 되면 확정일자는 어떻게 되나요?▾
결론
전세 재계약에서 놓치기 쉬운 것은 인상 폭이 아니라 올린 금액의 순위입니다. 최초 확정일자는 올리기 전 보증금까지만 지켜 주고, 늘어난 부분은 별도 계약서에 확정일자를 새로 받아야 그 날짜부터 보호됩니다. 순서는 등기부 확인, 증액 부분 계약서 작성, 확정일자 순입니다. 기존 계약서는 반드시 남겨 두세요. 보증금이 이미 시세에 비해 높다면 증액을 미루는 선택지도 있으며, 반환이 막혔을 때의 대응은 보증금 반환 5단계에서 확인할 수 있습니다. 개별 계약의 순위 판단은 사안마다 다르므로 큰 금액을 올릴 때는 전문가 상담을 함께 권합니다.
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