계약갱신청구권, 5% 상한과 1회뿐인 갱신 요구

전세나 월세 계약이 끝나갈 무렵, 임대인이 보증금을 크게 올리거나 나가라고 하면 임차인은 불안해집니다. 이때 방패가 되는 것이 계약갱신청구권과 전월세 상한제입니다. 두 제도는 어떤 조건에서 쓸 수 있고, 임대인은 어떤 경우에 갱신을 거절할 수 있는지 2026년 기준으로 정리했습니다.

1. 계약갱신청구권이란 무엇인가

계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료를 앞두고 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 행사하면 통상 2년의 추가 거주가 보장됩니다. 2020년 개정된 주택임대차보호법에 담긴 이른바 임대차 2법의 핵심으로, 전월세 상한제와 함께 임차인의 주거 안정을 목적으로 합니다. 임대인은 정당한 법정 사유가 없으면 이 요구를 거절하지 못합니다.

계약갱신청구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?

한 계약에서 원칙적으로 1회만 행사할 수 있습니다. 이미 한 번 갱신청구권으로 연장했다면 그 다음 만기에는 같은 권리를 다시 쓰기 어렵습니다. 다만 통지 기한과 예외는 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 만기 전 미리 확인하는 것이 안전합니다.

2. 갱신 행사와 임대인의 거절 사유 비교

임차인의 갱신 요구가 있어도 임대인이 법이 정한 사유를 들면 갱신을 거절할 수 있습니다. 어떤 경우에 권리가 인정되고 어떤 경우에 막히는지 정리하면 다음과 같습니다.

계약갱신청구권 행사와 임대인 거절 사유 (2026년 7월 기준)

구분	내용	유의점
갱신 행사	만기 전 정해진 기간 내 갱신 요구	통상 2년 추가 거주 보장
임대료 상한	갱신 시 5% 이내 인상만 가능	지자체가 더 낮게 정할 수 있음
실거주 거절	임대인이나 직계존비속 실거주	허위면 손해배상 대상
임차인 귀책	차임 2기분 연체, 부정한 임차	갱신 요구가 인정되지 않음

표에서 보듯 갱신 요구가 원칙이고 거절은 예외입니다. 임대인이나 그 부모, 자녀가 실제로 들어와 살려는 경우, 임차인이 차임을 2기분 이상 연체했거나 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 등이 대표적인 거절 사유입니다. 세부 요건과 통지 기한은 주택임대차보호법과 국가법령정보센터로 확인하는 것이 정확합니다.

3. 전월세 상한제 5% 인상 계산법

전월세 상한제는 계약 갱신 때 임대료 인상 폭을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 이 5%는 상한선이라 임대인이 반드시 5%까지 올릴 수 있다는 뜻은 아니며, 지방자치단체가 조례로 더 낮은 상한을 정할 수도 있습니다.

전월세

전월세 상한제 5% 계산 예시

기준

직전 보증금 또는 월세의 5% 이내

계산

보증금 3억이면 최대 1500만 원까지

변수

지자체 조례로 상한이 더 낮을 수 있음

5%는 상한이며 실제 인상 폭은 협의로 정합니다.

보증금 3억 원짜리 전세라면 갱신 때 최대 1500만 원까지만 올릴 수 있고, 월세도 같은 비율이 적용됩니다. 상한 계산이 헷갈리면 임대차 상담 창구나 공식 자료로 재확인하는 것이 좋습니다. 상한제는 갱신청구권을 행사한 계약에 적용되는 것이 원칙입니다.

4. 실거주 거절과 손해배상 주의점

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면, 그 실거주는 실제로 이행되어야 합니다. 갱신을 거절해 임차인을 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 새로 임대하면, 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

전월세

실거주 갱신 거절 주의점

거절 요건

임대인 또는 직계존비속의 실거주

사후 확인

임차인은 전입세대 열람 등으로 점검 가능

위반 시

정당한 사유 없는 재임대는 손해배상 대상

실거주 거절은 실제 거주가 뒤따라야 정당해집니다.

임차인 입장에서는 거절 사유가 실거주라면, 계약 종료 후에도 임대인이 실제로 그 집에 사는지 확인할 여지가 있습니다. 다만 실거주 도중 사정이 바뀌는 경우도 있어 위반 여부는 개별 판단이 필요하므로, 분쟁이 생기면 임대차분쟁조정위원회나 법률 상담을 활용하는 것이 안전합니다.

5. 계약 갱신 전 확인 체크리스트

만기가 다가온다면 아래 항목을 순서대로 점검해 권리를 놓치지 않도록 하세요. 통지 기한을 지키는 것이 무엇보다 중요합니다.

• 계약 만기와 갱신 요구 통지 기한을 달력에 표시했는가
• 갱신청구권을 이미 1회 행사했는지 확인했는가
• 임대인이 든 거절 사유가 법정 사유에 해당하는가
• 인상 요구가 5% 이내이며 지자체 상한을 넘지 않는가
• 갱신 내용을 문자나 내용증명 등 증거로 남겼는가
• 실거주를 이유로 거절당했다면 이행 여부를 확인할 방법을 정리했는가

6. 자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 계약갱신청구권을 쓰면 몇 년을 더 살 수 있나요?▾

통상 2년을 더 살 수 있습니다. 만기 시 1회에 한해 갱신을 요구하면 원칙적으로 2년의 추가 거주가 보장됩니다.

Q. 갱신할 때 임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?▾

직전 임대료의 5% 이내입니다. 전월세 상한제에 따른 상한선이며, 지자체가 조례로 더 낮게 정할 수도 있습니다.

Q. 임대인은 어떤 경우에 갱신을 거절할 수 있나요?▾

본인이나 직계존비속의 실거주, 임차인의 차임 연체나 부정한 임차 등 법정 사유가 있을 때 거절할 수 있습니다.

Q. 실거주를 이유로 나가라고 했는데 남에게 세를 놓으면요?▾

정당한 사유 없는 재임대는 손해배상 대상이 될 수 있습니다. 기존 임차인은 손해배상을 청구할 여지가 있습니다.

Q. 통지 기한을 놓치면 어떻게 되나요?▾

권리 행사가 약해질 수 있습니다. 묵시적 갱신 등 다른 형태로 넘어갈 수 있으므로 만기 전 기한 확인이 중요합니다.

결론

계약갱신청구권과 전월세 상한제는 임차인이 만기 때 쫓기지 않고 과도한 인상도 막을 수 있게 해 주는 제도입니다. 1회에 한해 2년을 더 살 수 있고, 갱신 시 인상은 5% 이내로 제한되며, 임대인은 실거주 같은 법정 사유가 있을 때만 거절할 수 있다는 큰 틀을 기억해 두면 좋습니다. 계약 관리가 걱정된다면 전월세 신고로 확정일자까지 정리하고, 보증금 안전은 전세사기 예방 체크리스트로 함께 점검하시길 권합니다. 세부 요건과 통지 기한은 만기 전에 주택임대차보호법과 국가법령정보센터로 꼭 확인하세요.