종합부동산세, 1주택 공시가 12억부터 과세
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계가 공제금액을 넘으면 초과분에 매기는 국세입니다. 1주택 12억원 공제, 과세표준과 세율 구조, 재산세와 차이, 고령자 장기보유 공제까지 2026년 기준으로 정리했습니다. 기준과 세율은 바뀔 수 있습니다.
아래 목차로 핵심 내용을 바로 확인하세요
집을 보유하는 동안 매년 마주치는 세금이 재산세와 종합부동산세입니다. 그중 종부세는 공시가격이 일정 수준을 넘는 주택에만 붙어 대상 여부부터 헷갈리기 쉽습니다. 아래에서 과세 기준일과 공제금액, 계산 구조, 세율, 재산세와의 차이까지 기초를 정리합니다.
1. 종합부동산세란? 누구에게 부과되나
종합부동산세는 개인이 보유한 부동산의 공시가격 합계가 일정 공제금액을 넘을 때 그 초과분에 매기는 국세로, 재산세와 별도로 부과되는 보유세입니다. 모든 집주인이 내는 것이 아니라 공시가격 합계가 기준을 넘는 경우에만 대상이 됩니다.
종부세는 언제 기준으로 정해지나요?
종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유한 부동산을 기준으로 과세됩니다. 6월 1일에 소유하고 있으면 그해 종부세 납세 의무자가 되므로, 이 시점 전후로 매매 잔금일을 정하는 것이 세 부담에 영향을 줍니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다.
2. 과세 기준과 공제금액 (2026년 기준)
종합부동산세는 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 금액에 부과되며, 1세대 1주택자에게는 더 큰 공제금액이 적용됩니다. 공제금액을 넘지 않으면 종부세 대상이 아닙니다.
| 구분 | 1세대 1주택자 | 그 외 개인 |
|---|---|---|
| 기본공제금액 | 12억원 | 9억원 |
| 과세 대상 | 공시가격 합계 12억 초과분 | 공시가격 합계 9억 초과분 |
| 세액공제 | 고령자와 장기보유 공제 가능 | 해당 없음 |
| 세율 | 기본 누진세율 | 주택 수에 따라 중과 가능 |
공시가격이 얼마면 종부세를 내나요?
1세대 1주택자는 보유 주택의 공시가격이 12억원을 넘을 때, 그 외 개인은 보유 주택 공시가격 합계가 9억원을 넘을 때 초과분에 종부세가 부과됩니다. 공시가격은 실거래가나 시세와 다르고 매년 갱신되므로, 작년에 대상이 아니었어도 올해 공시가격이 오르면 대상이 될 수 있습니다. 정확한 대상 여부는 공시가격 확정 후 확인해야 합니다.
3. 종합부동산세 계산 구조
종합부동산세는 공시가격 합계에서 공제금액을 빼고, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용하는 구조입니다. 여기에 이미 낸 재산세 일부를 빼 이중과세를 조정합니다.
- 1단계
- 공시가격 합계 - 공제금액(1주택 12억, 그 외 9억)
- 2단계
- 과세표준 = 위 금액 × 공정시장가액비율
- 3단계
- 세액 = 과세표준 × 세율 - 재산세 중복분
공제 후 금액에 비율과 세율을 곱하고 재산세 중복분을 빼는 구조입니다.
재산세와 종합부동산세는 어떻게 다른가요?
재산세는 모든 부동산 보유자에게 지방자치단체가 매기는 지방세이고, 종합부동산세는 공시가격이 기준을 넘는 경우에만 국가가 매기는 국세입니다. 두 세금은 별개지만 같은 부동산에 부과되므로, 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 일부를 빼 중복을 조정합니다. 재산세는 7월과 9월에, 종부세는 12월에 납부하는 것이 일반적입니다.
집을 보유하는 동안의 종부세와 함께, 팔 때의 양도소득세와 살 때의 취득세까지 이해해 두면 취득, 보유, 처분 단계의 세금 흐름이 한눈에 잡힙니다.
4. 1세대 1주택자 세액공제와 납부
1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 세액공제를 받을 수 있어 실제 부담이 줄어듭니다. 고령이면서 오래 보유했다면 공제 폭이 커집니다.
고령자와 장기보유 공제는 얼마나 되나요?
1세대 1주택자는 연령에 따른 고령자 세액공제와 보유 기간에 따른 장기보유 세액공제를 받을 수 있고, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용됩니다. 나이가 많을수록, 오래 보유했을수록 공제율이 올라가는 구조라 실제 종부세 부담이 크게 줄 수 있습니다. 다만 두 공제를 합한 상한이 있어 무한정 커지지는 않습니다.
5. 납부 시기와 확인 체크리스트
종합부동산세는 국세청이 세액을 계산해 고지하는 방식이라 스스로 계산해 신고할 필요는 없지만, 고지 내용을 확인하고 필요하면 합산배제 등을 신청해야 합니다.
- 6월 1일 기준 보유 현황이 맞는지 확인했는가
- 공시가격이 확정된 뒤 대상 여부를 확인했는가
- 1세대 1주택 판정(세대원, 다른 주택 보유)이 맞는지 확인했는가
- 고령자와 장기보유 세액공제 대상인지 확인했는가
- 12월 납부 기한(대체로 12월 중순)을 확인했는가
6. 자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계가 공제금액을 넘는 사람이 냅니다. 1세대 1주택자는 12억원, 그 외 개인은 9억원이 공제금액입니다.
- 공시가격이 12억원을 넘으면 초과분에 대해 냅니다. 12억원 이하이면 1세대 1주택자는 종부세 대상이 아닙니다.
- 네. 재산세는 모든 보유자가 내는 지방세이고, 종부세는 공시가격이 기준을 넘을 때만 내는 국세입니다. 종부세에서 재산세 중복분은 조정됩니다.
- 매년 6월 1일입니다. 이날 소유하고 있으면 그해 납세 의무자가 되므로 잔금일 시점이 세 부담에 영향을 줍니다.
- 국세청이 세액을 고지하며 대체로 12월 중순까지 납부합니다. 세액이 크면 분납을 신청할 수 있는 경우가 있습니다.
Q. 종합부동산세는 누가 내나요?▾
Q. 1주택자도 종부세를 내나요?▾
Q. 종부세와 재산세는 다른 건가요?▾
Q. 종부세 과세 기준일은 언제인가요?▾
Q. 종부세는 언제 납부하나요?▾
결론
종합부동산세의 핵심은 "6월 1일 기준 공시가격 합계가 공제금액을 넘으면 초과분에만 부과된다"는 것입니다. 1주택 12억원, 그 외 9억원이라는 공제 기준과 계산 구조, 재산세와의 차이를 이해하면 대상 여부를 가늠할 수 있습니다. 공제금액과 세율은 자주 바뀌니 공시가격 확정 후 홈택스로 다시 확인하시길 권합니다.
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