취득세 계산법, 6억 이하 1% 9억 초과 3%
주택 취득세는 주택 수와 취득가액으로 세율이 달라집니다. 1주택 6억 이하 1%, 9억 초과 3% 세율에 지방교육세와 농어촌특별세를 더한 실제 납부액, 5억, 7억 원 단위 계산 예시, 다주택 중과, 생애최초 감면, 60일 신고 기한까지 2026년 기준으로 정리했습니다.
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집을 사면 잔금과 등기만 신경 쓰기 쉽지만, 취득세는 계약 단계에서 미리 계산해 두어야 하는 목돈입니다. 세율이 주택 수, 가격에 따라 크게 달라지고, 신고 기한을 넘기면 가산세까지 붙기 때문입니다. 아래에서 세율 구조부터 부가세, 생애최초 감면, 신고, 납부 절차까지 순서대로 정리합니다.
1. 취득세란? 무엇에 매기는 세금인가
취득세는 부동산 등 자산을 취득할 때 내는 지방세로, 주택을 매수하면 취득가액을 기준으로 부과됩니다. 매매뿐 아니라 상속, 증여, 신축 등 "취득" 자체에 매겨지며, 이 글은 매매로 주택을 살 때를 기준으로 설명합니다.
취득세는 언제 확정되나요?
취득세는 취득 시점의 주택 수, 취득가액, 주택 소재지에 따라 결정됩니다. 같은 집이라도 내가 1주택자인지 다주택자인지, 취득가액이 얼마인지에 따라 세율이 달라지므로, 계약 전에 내 상황을 대입해 계산해 보는 것이 중요합니다. 정확한 부과 기준은 위택스나 관할 시, 군, 구청에서 확인할 수 있습니다.
2. 주택 수, 취득가액별 취득세율 (2026년 기준)
주택 취득세율은 취득가액 구간과 보유 주택 수에 따라 나뉩니다. 1주택은 가격에 따른 기본 세율, 다주택, 법인은 중과세율이 적용되는 구조입니다.
집 매매 취득세는 얼마인가요?
집을 살 때 내는 취득세는 1주택 기준 취득가액의 1%에서 3%입니다. 6억원 이하는 1%, 6억 초과 9억 이하는 1%에서 3%로 누진, 9억 초과는 3%이고, 여기에 지방교육세와 전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 더해집니다. 다주택이거나 조정대상지역이면 8%에서 12%로 중과되므로, 계약 전 내 주택 수와 취득가액을 대입해 확인해야 합니다.
| 구분(주택 수, 가격) | 취득세 | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과) | 합계(85㎡ 이하) |
|---|---|---|---|---|
| 1주택, 6억 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.1% |
| 1주택, 6억 초과~9억 이하 | 1~3% 누진 | 취득세율의 1/10 | 0.2% | 1.1~3.3% |
| 1주택, 9억 초과 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.3% |
| 2주택, 조정대상지역 | 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4% |
| 3주택 이상, 법인, 4주택 이상 | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% |
| 2주택 비조정, 3주택 비조정 | 표준(1~3%) 또는 8% | 연동 | 0.2~0.6% | 조건별 상이 |
1주택 취득세율은 몇 %인가요?
1주택은 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%가 원칙이고, 6억~9억 구간은 가격이 오를수록 1%에서 3%까지 누진 적용됩니다. 즉 같은 1주택이라도 취득가액이 높을수록 세율이 커집니다.
다주택자와 법인은 여기에 중과세율이 붙습니다. 과거 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상, 법인은 12%가 적용됐으나, 중과 대상, 요율은 정책에 따라 완화, 조정 논의가 이어지고 있어 시점별로 다를 수 있습니다. 취득 시점의 규정을 반드시 공식 채널로 확인해야 합니다.
3. 취득세에 더해지는 세금 (지방교육세, 농어촌특별세)
실제 납부액은 취득세 본세만이 아니라 부가되는 세금을 합한 금액입니다. 그래서 "세율 1%"만 보고 예산을 잡으면 실제 납부액과 차이가 납니다.
- 본세
- 취득세 (주택 수, 가격별 세율)
- 부가1
- 지방교육세 (취득세에 부가)
- 부가2
- 농어촌특별세 (전용 85㎡ 초과 시)
실제 납부액 = 취득세 + 지방교육세 + (해당 시) 농어촌특별세
전용면적 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세가 비과세되는 것이 일반적이며, 85㎡를 넘으면 농특세가 더해집니다. 지방교육세는 취득세에 연동해 부과됩니다. 정확한 부가세율과 비과세 요건은 지방세 관련 규정(국가법령정보센터)과 위택스 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.
취득세는 집 매매 부대비용의 일부일 뿐입니다. 이 밖에 매매계약서에 붙는 인지세, 중개보수, 국민주택채권 매입 같은 취득부대비용이 더 들며, 인지세 정액표와 전체 부대비용은 집 매매 비용 계산기로 한 번에 확인할 수 있습니다.
6억~9억 구간 세율은 어떻게 계산하나요?
6억 초과 9억 이하 1주택은 세율이 고정값이 아니라 취득가액에 비례해 오릅니다. 계산식은 **취득가액(억) × 2 ÷ 3 − 3 = 세율(%)**입니다. 예를 들어 7억이면 7 × 2 ÷ 3 − 3 = 약 1.67%, 8억이면 약 2.33%가 됩니다. 6억에서 1%, 9억에서 3%에 이르는 구간을 이 식이 이어 줍니다.
실제 납부액은 얼마인가요? (계산 예시)
아래는 위 세율표를 실제 금액에 대입한 예시입니다. 전용 85㎡ 이하는 농특세가 붙지 않아 취득세와 지방교육세만 냅니다.
| 사례 (취득가액, 전용면적, 주택 수) | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 5억, 84㎡, 1주택 | 500만원 | 50만원 | 0원 | 550만원 |
| 5억, 100㎡, 1주택 | 500만원 | 50만원 | 100만원 | 650만원 |
| 7억, 84㎡, 1주택 | 1,169만원 | 119만원 | 0원 | 1,288만원 |
| 6억, 84㎡, 2주택(조정대상지역) | 4,800만원 | 240만원 | 0원 | 5,040만원 |
같은 5억이라도 전용면적이 85㎡를 넘으면 농특세 0.2%(100만 원)가 더 붙어 550만 원에서 650만 원으로 늘고, 같은 6억이라도 조정대상지역 2주택이면 중과로 550만 원대가 5,000만 원대로 뛴다는 점이 핵심입니다. 감면 전 기준이며, 생애최초 감면 대상이면 아래에서 줄어듭니다. 정확한 금액은 취득세 계산기에 본인 조건을 넣어 확인하세요.
4. 생애최초 주택 취득세 감면 요건과 한도
생애최초 주택 구입자는 일정 요건을 갖추면 취득세를 감면받을 수 있습니다. 생애 처음으로 주택을 사는 실수요자의 초기 부담을 낮추기 위한 제도입니다.
생애최초 취득세 감면은 얼마나 받나요?
생애최초 구입은 요건을 충족하면 일정 한도(예: 200만 원)까지 취득세를 감면받을 수 있습니다. 다만 주택가액 상한, 세대 기준 무주택, 소득 요건 등 조건이 붙고, 이 요건과 한도는 개정될 수 있어 신청 전 확인이 필요합니다.
감면은 자동 적용이 아니라 신고 시 함께 신청해야 하고, 감면 후 일정 기간 내 실거주, 처분 제한 같은 사후 요건이 걸리는 경우가 많습니다. 요건을 어기면 감면세액이 추징될 수 있으므로, 신청 전 위택스나 관할 지자체에서 본인 요건을 확인하세요. 양도, 보유 단계의 세금은 홈택스에서 따로 확인합니다.
5. 취득세 신고, 납부 방법과 기한
취득세는 스스로 신고, 납부하는 세금이고, 등기 전에 납부해야 소유권 이전 등기를 할 수 있습니다. 기한을 놓치면 가산세가 붙습니다.
취득세 신고, 납부 방법
주택 매매 취득세를 신고하고 납부하는 일반적인 절차
취득일 확인
잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날 등을 취득일로 봅니다. 취득일이 세율, 기한의 기준이 됩니다.
신고 기한 확인
매매는 취득일로부터 60일 이내에 신고, 납부하는 것이 원칙입니다. 기한을 넘기면 신고, 납부 가산세가 부과될 수 있습니다.
신고, 감면 신청
위택스 또는 관할 시, 군, 구청에 신고하고, 생애최초 등 감면 대상이면 감면을 함께 신청합니다.
납부 후 등기
취득세를 납부하고 받은 납부확인서로 소유권 이전 등기를 진행합니다.
6. 자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 취득가액에 주택 수, 가격별 세율을 곱해 계산합니다. 여기에 지방교육세와 (전용 85㎡ 초과 시) 농어촌특별세가 더해져 실제 납부액이 됩니다.
- 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%가 원칙입니다. 6억~9억 구간은 가격이 오를수록 1%에서 3%까지 누진 적용됩니다.
- 요건을 갖추면 일정 한도(예: 200만 원)까지 감면받을 수 있습니다. 주택가액, 무주택, 소득 요건이 붙고 요건, 한도는 변경될 수 있어 신청 전 확인이 필요합니다.
- 다주택, 법인은 기본 세율 대신 중과세율이 적용됩니다. 대상과 요율은 정책에 따라 변동되므로 취득 시점 규정을 공식 확인해야 합니다.
- 매매는 취득일로부터 60일 이내가 원칙입니다. 기한을 넘기면 가산세가 부과될 수 있고, 취득세를 내야 소유권 이전 등기가 가능합니다.
- 지방교육세가 취득세에 부가되고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 추가됩니다. 그래서 실제 납부액은 세율만 본 금액보다 큽니다.
Q. 취득세는 어떻게 계산하나요?▾
Q. 1주택 취득세율은 몇 %인가요?▾
Q. 생애최초 주택 취득세 감면은 얼마인가요?▾
Q. 다주택자는 취득세가 얼마나 중과되나요?▾
Q. 취득세 신고, 납부 기한은 언제까지인가요?▾
Q. 취득세 외에 더 내는 세금이 있나요?▾
결론
취득세의 뼈대는 "주택 수 × 취득가액으로 세율이 정해지고, 부가세가 더해진다"는 것입니다. 1주택 1~3%라는 기본 구조를 이해하고, 다주택 중과와 생애최초 감면은 시점마다 요건이 달라진다는 점을 기억하면 큰 그림이 잡힙니다. 계약 전 예상 세액을 미리 계산해 자금 계획에 넣고, 세율, 감면 요건은 취득 시점에 위택스로 다시 확인하시길 권합니다.
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