청약 가점 계산법, 84점 만점 항목별 배점

1. 청약 가점제란? (가점제 vs 추첨제)

청약 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 세 항목을 점수로 환산해 점수가 높은 순서대로 민영주택 당첨자를 선정하는 제도입니다. 산정 기준은 한국부동산원 청약홈의 청약 가점 계산 안내에서 확인할 수 있으며, 이 글의 배점은 2026년 7월 기준입니다.

민영주택 일반공급은 이 가점제와 추첨제로 물량을 나눠 당첨자를 뽑습니다. 가점이 높으면 가점제 물량에서 유리하고, 가점이 낮아도 추첨제 물량에서 기회를 노릴 수 있습니다. 즉 가점 계산은 "내가 가점제와 추첨제 중 어디를 노려야 하는지"를 판단하는 출발점입니다. 가점제, 추첨제의 적용 비율은 주택 규모와 지역(규제지역 여부)에 따라 달라지므로, 정확한 비율은 청약하려는 단지의 모집공고문에서 확인해야 합니다.

청약 가점 84점은 어떻게 구성되나요?

부양가족 수 35점 + 무주택 기간 32점 + 청약통장 가입기간 17점, 합산 84점 만점입니다. 항목별 만점 비중이 다르기 때문에, 같은 기간을 준비해도 세대 구성에 따라 점수 차이가 크게 벌어집니다.

청약

청약 가점 3항목 구성

부양가족 수

최대 35점 (기본 5점 + 1명당 5점)

무주택 기간

최대 32점 (15년 이상)

통장 가입기간

최대 17점 (15년 이상)

세 항목 합산 84점 만점이며, 부양가족 비중이 가장 큽니다.

2. 항목별 청약 가점 계산 기준 (무주택, 부양가족, 통장)

각 항목은 "얼마나 오래, 얼마나 많이"를 구간으로 나눠 점수를 매깁니다. 아래 표는 청약홈이 안내하는 산정 방식을 구간 요약한 것입니다.

청약 가점 항목별 배점 기준 (2026년 7월 기준)

구분	산정 방식	최저 구간	최고 구간(만점)
무주택 기간	1년마다 2점씩 가산	1년 미만 2점	15년 이상 32점
부양가족 수	기본 5점 + 1명당 5점	0명 5점	6명 이상 35점
통장 가입기간	1년마다 1점씩 가산	6개월 미만 1점	15년 이상 17점

표에서 보듯 무주택 기간과 통장 가입기간은 "기다림"으로 쌓이지만, 부양가족은 1명 차이가 5점을 좌우합니다. 5점은 무주택 기간 약 2년 6개월에 해당하는 크기라, 세대원 등재 요건을 놓치면 가장 큰 점수를 잃게 됩니다.

만점 배점이 큰 순서로 보면 우선순위가 분명해집니다. 준비 시간이 한정돼 있다면 배점이 큰 항목부터 챙기는 것이 효율적입니다.

가점 항목을 만점 배점이 큰 순으로 정렬 (2026년 7월 기준)

순위	가점 항목	만점 배점	산정 방식
1	부양가족 수	35점	기본 5점 + 1명당 5점
2	무주택 기간	32점	1년마다 2점씩 가산
3	청약통장 가입기간	17점	1년마다 1점씩 가산

무주택 기간은 언제부터 계산하나요?

만 30세가 되는 날부터 계산하고, 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 인정됩니다. 주택을 소유한 적이 있다면 처분 후 무주택자가 된 날부터 다시 계산합니다. 분양권이나 입주권도 주택 소유로 보는 경우가 있어, 이력이 있다면 청약홈에서 본인 소유 이력을 조회해 확인하는 것이 안전합니다.

무주택 판단은 본인만이 아니라 세대 구성원 전체의 주택 소유를 함께 보는 것이 원칙입니다. 배우자나 같은 세대원이 주택을 소유하면 무주택 요건이 깨질 수 있고, 직계존속과 관련한 별도 특례가 적용되는 경우도 있습니다. 개인, 세대 상황에 따라 판정이 달라질 수 있으므로, 세대 전체의 소유 현황과 모집공고문 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.

부양가족은 누구까지 포함되나요?

같은 등본에 등재된 배우자, 직계존속(부모, 조부모), 직계비속(자녀, 손자녀)이 대상입니다. 다만 일반적으로 직계존속은 3년 이상 계속 등재 등 기간 요건이 붙고, 성년 자녀는 등재 기간 요건이 별도로 적용될 수 있습니다. 세부 인정 기준은 모집공고문마다 명시되므로 공고문 기준으로 최종 확인해야 합니다.

부양가족은 1명당 5점으로 가중치가 가장 크기 때문에, 실무에서 점수 차이가 가장 크게 벌어지는 항목입니다. 그만큼 "등재 기간을 못 채운 부모를 부양가족으로 잘못 계산"하거나 "따로 사는 가족을 포함"하는 실수가 부적격으로 직결되기 쉽습니다. 등본상 등재일과 계속 거주 요건을 신청 전에 반드시 짚어 두는 것이 좋습니다.

청약통장 가입기간 점수는 어떻게 오르나요?

6개월 미만 1점에서 시작해 1년마다 1점씩 늘어 15년 이상이면 17점 만점입니다. 가입기간은 예치금 규모와 무관하게 최초 가입일 기준으로 계산됩니다. 참고로 배우자 통장 가입기간의 일부를 합산해주는 제도가 시행 중인데, 인정 비율, 상한은 변경될 수 있으니 신청 시점에 청약홈 공지로 확인하세요.

3. 내 가점 직접 계산해보기 (계산 예시)

숫자를 넣어 보면 구조가 바로 보입니다. 만 38세, 무주택 8년(30세부터), 배우자, 자녀 1명, 통장 10년 차인 경우를 계산해 보겠습니다.

청약

계산 예시, 무주택 8년, 부양가족 2명, 통장 10년

무주택 8년

18점 (8년 이상~9년 미만 구간)

부양가족 2명

15점 (기본 5점 + 2명 × 5점)

통장 10년

12점 (10년 이상~11년 미만 구간)

합산 45점이며, 같은 조건에서 부양가족이 1명 늘면 50점이 됩니다.

이 예시에서 알 수 있듯, 최근 인기 지역 당첨선으로 자주 언급되는 60점대에 도달하려면 무주택, 통장 기간을 채우는 것만으로는 부족하고 세대 구성이 함께 뒷받침되어야 합니다. 당첨선 자체는 단지, 시기마다 크게 다르므로 청약홈의 경쟁률, 당첨 가점 공개 자료로 관심 지역을 직접 확인하는 것이 정확합니다.

4. 가점이 낮다면? 추첨제, 특별공급 병행 전략

추첨제는 가점과 무관하게 추첨으로 당첨자를 뽑는 방식으로, 민영주택 물량 일부에 적용됩니다. 가점이 낮은 20~30대라면 추첨제 물량이 있는 단지, 그리고 신혼부부, 생애최초 같은 특별공급 자격을 함께 검토하는 것이 일반적인 전략입니다.

특별공급은 일반공급과 별도 물량으로 배정돼 경쟁이 상대적으로 덜한 통로입니다. 대표적으로 신혼부부(혼인 기간, 소득 요건), 생애최초(생애 첫 주택 구입, 소득 요건), 다자녀, 노부모 부양 등의 유형이 있고, 각 유형마다 자격과 선정 방식이 다릅니다. 가점이 낮더라도 본인이 해당하는 특별공급 유형이 있는지 먼저 확인하면 당첨 가능성을 크게 넓힐 수 있습니다. 유형별 공급 비율과 자격 요건은 국토교통부 정책과 개별 모집공고에 따라 달라지므로, 본인 자격 해당 여부는 청약홈에서 조회하고 신청하려는 단지의 모집공고문 기준으로 최종 확인해야 합니다.

5. 청약 가점 셀프 체크리스트

신청 전 아래 항목만 확인해도 흔한 부적격은 대부분 예방할 수 있습니다.

• 무주택 기간 시작일(만 30세 또는 혼인신고일)을 정확히 적용했는가
• 과거 주택, 분양권 소유 이력을 청약홈 조회로 확인했는가
• 부양가족의 등본 등재 기간 요건(직계존속 3년 등)을 충족하는가
• 청약통장 가입일 기준 기간 점수를 확인했는가
• 모집공고문의 가점 산정 기준, 제출 서류를 읽었는가

6. 자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 무주택 기간은 언제부터 계산되나요?▾

만 30세부터 계산합니다. 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고일부터 인정되며, 주택 소유 이력이 있으면 처분해 무주택자가 된 날부터 다시 계산합니다.

Q. 부양가족 수에는 누구까지 포함되나요?▾

같은 등본의 배우자, 직계존속, 직계비속이 포함됩니다. 직계존속은 3년 이상 계속 등재 같은 기간 요건이 적용되는 것이 일반적이므로 모집공고문 기준으로 확인해야 합니다.

Q. 가점을 잘못 입력하면 어떻게 되나요?▾

부적격 처리되어 당첨이 취소될 수 있고, 일정 기간 청약 신청이 제한될 수 있습니다. 신청 전 무주택 기간과 부양가족 요건을 반드시 재확인하세요.

Q. 가점이 낮으면 청약을 포기해야 하나요?▾

아닙니다. 추첨제 물량과 신혼부부, 생애최초 등 특별공급을 병행 검토하면 가점이 낮아도 기회가 있습니다.

결론

청약 가점 계산의 뼈대는 단순합니다. 부양가족 35점, 무주택 32점, 통장 17점의 84점 만점 구조에서 내 위치를 정확히 아는 것입니다. 다만 무주택 기간의 시작일, 부양가족의 등재 기간처럼 "기준일"이 걸린 항목에서 실수가 잦고, 그 실수는 부적격이라는 큰 비용으로 돌아옵니다. 신청 전 위 체크리스트로 한 번, 청약홈 조회로 한 번 더 확인하고, 배점표는 제도 변경 가능성이 있으니 신청 시점에 다시 살펴보시길 권합니다.